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納米舊樓 都貴到買唔落手,不如轉戰 大陸樓!

1% Anthony
2018-04-16
不少朋友睇完樓問意見,樓齡近 40 年的納米樓,200 幾呎都要 400 幾萬,9 成按揭都做唔到,租金約 1.1 萬,如果冇樓要自住冇得講,如果純粹投資,係咪仲值得追入呢?定係買大陸樓好呢?而家就比較吓...


本文於 2018 年 4 月 14 日刊於經濟一週網站
 
真人真事,最近發生,年青朋友真實困境
朋友: 「最近睇咗幾個單位想問吓你意見呀。」
筆者: 「好呀,講嚟聽吓。」
朋友: 「筲箕灣XX樓,270呎,收實360萬。」
筆者: 「好似係唐樓嚟喎。」
朋友: 「係呀,唐5樓。」
筆者: 「樓齡好舊,又冇收購價值,將來出貨難喎。」
朋友: 「深水埗XX大廈,280呎,收實420萬。」
筆者: 「呎價好貴,樓齡40年,地段麻麻,冇乜水位。」
朋友: 「唉~~
筆者: 「做乜唉聲歎氣?」
朋友: 「搵咗成個月都搵唔到3百幾萬樓。」
筆者: 「應該仲有嘅,屯門元朗有冇睇過?」
朋友: 「睇過啦,2百幾呎都叫到3百尾。」
筆者: 「爭少少啫。」
朋友: 「我儲得幾十萬首期,人工又唔高,計過最多買3百頭。」
筆者: 「細價樓炒到好貴,3百頭真係冇乜貨。」
朋友: 「就算有,都係頭先嗰啲,又舊、質素又差、呎價又貴。」
筆者: 「好急買嚟住咩?」
朋友: 「又唔係話急嘅。」
筆者: 「咁咪睇吓先囉,而家咁顛冇必要搶丫。」
朋友: 「其實係想買嚟投資,驚而家唔買遲啲仲貴買唔起。」
筆者: 「咁如果從投資角度睇,呢啲價,呢啲樓,冇乜水位喎。」
朋友: 「你覺得唔會升?」
筆者: 「又唔敢咁決斷,不過就算升都睇唔到會升好多。」
朋友: 「咁又係,唔通呢啲納米舊樓賣到2萬幾蚊呎咩?」
筆者: 「如果純粹投資,大陸樓賺得仲多啦!」
 
不要再說年青人要求多多了!
今時今日就算冇乜要求想買間納米舊樓都唔易~~

2016年初跌市,不少同學乘勢執到筍盤,2字頭的金獅花園,3字頭的港灣豪庭,個個賺百幾萬、二百幾萬。自此之後,樓價就一支箭咁升,以前就話年青人唔知米貴,要求多多,又要地方大又要樓齡新又要地點靚,其實今時今日的年青人,很多都已經沒有甚麼要求了,但求買得起,23百呎、樓齡舊、單幢樓都殺。不過可惜政府辣招扭曲市場,細價樓貴到顛,尤其是新界區一些熱門的上車屋苑,200幾呎樓賣到470480萬,呎價直撲2萬,仲費過唔少半新樓、港島樓,仲遠遠超出咗9成按揭門檻,失去細價樓的價值,試問點買得落手?仲要創新高,難怪年青朋友都唉聲歎氣。
 
如果有迫切自住需要,點算?任市場宰割?
其實有好幾個方向其一,接受現實啦,樓價貴就梗架啦,但係貴得嚟,都有啲相對比較抵的,例如最近筆者都幫同學搵了一間近尖沙咀的細價樓,買了一間230呎左右的單位,320萬都唔使,呎價雖然唔算平,但計及位置及Lump Sum等因素,性價比都幾高。
其二,搵屋企人或者朋友挾份,買間大啲,Lump Sum高啲,近兩個月的睇樓Party,都有同學買到500萬左右的三房單位,筆者覺得升值潛力都唔錯,好多區都仲有呢啲盤。其三,如果真係迫切自住需要,純粹投資,不如跳出框框,睇吓大陸樓。
 
如果沒有迫切需要,點解要去受靶?!
投資嘛又唔係自己住,最緊要賺到錢!
將來賣出賺到錢,收入又多咗,再戰港樓都唔遲!

先說升值潛力,今時今日資金充裕,只要早年買咗樓,個個都變咗百萬、千萬富翁,搶貴了資產價格。香港貴,大陸亦都唔平,不過大陸因為地方大,有幾百個大城市,每個城市的發展步伐都唔同,當中一線城市包括北京、上海、廣州、深圳,發展成熟,樓價自然非常貴,呎價動輒過萬,至迫近香港。但國內仍然有很多二、三線城市,仍然處於起步階段,靚位、靚質素的物業,呎價仍然是1000元左右,只要城市繼續發展,大把上升空間,講真就算升一倍,都是2000元而已,搏升值容易得多。但機會多陷阱亦多,最近亦有不少偏遠地區的樓盤在香港推銷,價錢亦唔平,唔好見到大灣區三個字就飛身撲埋去,大陸地方好大,要小心選擇。
 
又有朋友說,雖然又舊又細又貴,但香港買借到錢嘛
大陸樓都借唔到錢,邊有錢Full Pay
咪住!邊個話大陸樓借唔到錢?

近年大陸收緊借貸,唔想咁多人借錢買樓,的確係事實。很多城市都唔願意做香港人生意,香港人買樓借唔到錢,都係事實,這些城市的策略,可以找一些幾十萬的細價樓。不過首選呢?仍然有些城市可以借到錢!最近筆者與同學們再戰大灣區,師傅Giano搵到幾個筍盤,位置靚、質素靚,呎價都只是1千多元,最重要是傾到兩間銀行,願意提供最高7成按揭。然未必所有樓盤,所有人都做到,在大陸識人好過識字,加上我們買的伙數比較多,所以較容易傾,但最少有機會做到。以100萬單位計,只是30萬首期,月供只是34000元,點價過唔到關?持貨45年,即使樓價升一倍呎價都只是2千多元,只是一般熱門二、三線城市的價錢,總比期望香港樓再升五成、一倍容易吧!以本金計算已經翻3倍多了。




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