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新開發區前景好?信唔信得過

1% Anthony
2018-10-29
很多投資者比較喜歡舊城區,但價錢貴,人多車多,環境混亂。所謂投資買前景,現時不少大陸樓盤都位處新開發區,優點當然是價錢平,有規劃好,但缺點是,要等到城市發展完善,時間



讀者來信

Anthony Sir你好,最近有親戚帶我去展銷會睇大陸樓,睇相、睇影片真係幾靚,價錢又平,不過代理話係新開發區,將來這裡會有地鐵、有城軌,又有大型商場、步行街云云,睇環境相又只係地盤、地盤同埋地盤,睇地圖好似跟最旺的地段有一定距離,其實這些所謂新開發區得唔得呢?還是情願買貴一些,買舊區會比較好?
 

回覆讀者來信
 

很多投資者比較喜歡舊城區

所謂舊城區,顧名思義,是這個城市一直以來的核心區域,發展已經相當成熟,那裡是高尚住宅區,那裡是基層住宅區,那裡是商業區,那裡是工業區,全部都可以用眼見,用腳走,清清楚楚,甚至買樓之後是否有人租,二手是否活躍,基本上都可以從附近的環境及商業活動見到,相對較穩陣。但也有缺點,如果是大城市,舊城區通常都人多車多,路窄橋窄,塞車塞到顛。加上新舊交雜,環境相對較混亂,較少大規模建設,跟香港很多舊區情況一樣。


 

新開發區 優點是可以重新規劃!

新開發區通常位於舊城區周邊,由於之前可能只是農村、工業村,比較容易拼購,可以大刀闊斧,大片、大片土地開發。所以一般新開發區都會路闊、橋闊,三四線行車、大直路,兩旁有大型屋苑,十幢、廿幢,甚至有大公園、廣場、商場,土地的剪裁四四正正,就像香港的奧運、東涌,新簇簇,環境比較優勝。
 

新開發區 缺點是規劃未必能兌現!

賣的是概念!所謂概念,即是未搞掂!
尤其是開發初期,價錢仍然是低水的時候,周邊很多配套未成熟,甚至是冇人、冇車、冇樓,橋未起、路未通、鐵路又未到,四周圍荒蕪一片,如果去到現場睇,正常應該唔夠膽買,但在展銷會場,銷售站在地圖前指手劃腳,七情上面,這裡有公路,那裡有地鐵,那些發展商買了那幅地,將來發展成熟,媲美中環、太古城等等,樓價翻幾倍,講得頭頭是道,娓娓動聽,人就大膽起來,就買了。


問題是概念是否可以兌現呢?

如果押錯,發展不似預期,固然要坐艇!甚至要蝕讓
就算押對,可能都要等很長時間!隨時是十年八載
例如2015年我們到珠海買樓,當時橫琴剛剛成為自貿區,到處都大興土木,沙塵滾滾,但概念大晒,不少樓盤賣到4萬/米,比當時拱北的樓盤還要貴,我們覺得溢價太高,冇買!轉戰西區新開發的住宅區,3年之後的今天,最近代理向我推銷橫琴盤,仍然是4萬多/米。相反當日我們買的樓盤,由8千/米升到2.5萬/米,翻了兩、三倍!當二手打個折都有兩倍!
當然,不是每個新發展區都不似預期的,很多成功例子甚至超出預期,讓萬千投資者慘叫,如果當年有買就好啦!例如廣州的天河、上海的浦東,都超出預期!記得廿幾年前,筆者剛剛大學畢業,曾經在顧問公司幫發展商做計劃書,要到當地深入考察,都是爛地一片,今天已是不折不扣的金融中心了,樓價亦翻了很多倍!

 

想買新開發區有幾點必定要注意!

第一,價錢不能太離地,要貼市價買;第二,要清楚了解新區將如何開發,是否實際,兌現機會高唔高;第三,最好在開發的第二、三階段,周邊有一定項目才出擊,雖然貴啲,但成功機會較高。
以上三點,當中涉及不少分析技巧
新開發區,又有不同概念,有些成功機會較高,有些較低
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