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​賣樓套現4百萬 樓換樓好定買兩間好

1% Anthony
2019-03-28
有讀者早年買入的自住樓賺了400萬,但就不知樓換樓好,還是買多間樓收租投資好?究竟做決定之前,應該考慮什麼因素呢?

讀者來信

Anthony Sir你好,最近我跟家人打算換樓,現在住的是一個早期買入的兩房單位,供了十多年,如果以市價賣出,大約可以有4百多萬首期,如果想買三房單位,有甚麼選擇呢?除了兩房換三房,還可以怎麼做呢?除了自住樓,有冇可能買多間投資呢?
 

回覆讀者來信

簡單思維 樓換樓

「我買嚟自住,冇諗住投資賺錢架!」
別笑啊!經常聽見身邊的朋友這樣說!
大部份小市民買樓,但求安居樂業,並非從賺錢角度出發。當樓價升了,最先想到細屋換大屋,改善居住環境,如果樓價再升,當然開心,如果樓價唔升,亦處之泰然:「自住冇所謂啦!」
如果你的目標都是安居樂業,可以換一間大約700萬左右的單位,根據現時的辣招,600萬以上的單位最多可以借到6成按揭,700萬的單位最多可以借420萬,首期約380萬,連同厘印費及一些裝修成本等等,400多萬資金差不多用完了。這個銀碼如果想買個三房單位,選擇還算多的,例如一些樓齡30年以上的二手屋苑或單楝樓都可以找到,但如果想住新式屋苑,選擇就比較少。

進階思維 一間變兩間

「我想買多層樓收租,有冇可能呢?」
當然可以!筆者非常鼓勵這種做法,不過當然要有點犠牲。
賣出物業之後,你可以先買一個600萬以下的單位,根據金管局指引450萬至600萬單位最多可以借8成按揭,即是120萬首期就可以了,餘下還有近300萬可以投資。可能你會說,600萬想買三房很困難啊,當然要將貨就價,可能要買遠一點,或者要買舊一點,又或者要買細一點,例如過往筆者經常會在市區尋寶,買一些樓齡不太舊、地點方便、面積350呎至400多呎左右的二手樓,原則兩房,改動一下間格,變做三間房,非常受家庭客歡迎。
餘下近300萬就可以買多層樓收租,當然前提是你的家人,如太太等有名額,跟足指引收租物業借5成,都可以買到一間5、600萬的單位收租,如果以市區樓現價計,應該會有正現金流,輕輕鬆鬆就晉身包租公了,有租客幫你供樓,還有額外被動收入呢。

進取思維 賺錢最緊要

「我想住好啲,又想資產倍增,有冇可能呢?」
當然可以!但不是每個人都接受,視乎你對賺錢的渴望有多大!
身邊有很多專業投資者都這樣做,資金會先考慮投資,例如買兩個細單位,目標是賺錢,將來買更多資產。那自己住呢?就按當時的財務狀況,揀自己喜歡的地點、屋苑,租樓住,好景就租間新啲、靚啲,唔好景就住舊啲、遠啲。
普遍來說,細價樓的租金回報,比大價樓為高,例如你買來收租的細價樓收租回報4%,租住的單位租金回報2%,這個操作可以賺取息差,讓自己以更低成本住好啲,買賣也更加靈活。壞處是自住樓不是自己買,未必有得按心水裝修,也有可能要經常搬屋。
可能你會說:「買咗兩間冇晒名額,仲有冇得資產倍增?」
當然可以!但要跳出Comfort Zone!辣招主要針對香港住宅,只要你買的物業不是香港,或者不是住宅,基本上限制不多,例如筆者投資最多的是工廠大廈,過去幾年參與3個全幢活化,每幢幾百個單位!其中2個已經完成,早就沽清,資金也回籠了,另一個重建項目剛剛啟動,空間無限。不過就要重新學習,擴闊視野。


 

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