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真係冇招可出?... 二手勁缺盤,3 招拆掂晒!

1% Anthony
2017-05-09
真係?冇招可出?個個代理都話,炒家殺晒,收租佬又殺埋,冇嘢殺啦喎,唔通殺埋用家咩?

文章於 2017 年 5 月 6 日刊於【經濟一週】專欄
並於 2017 年 5 月 5 日刊於【經濟一週】網站(按此閱讀原文



真係冇招可出? 
二手勁缺盤樓價焗升 3 招解決晒


朋友:「最近同太太出去睇樓,真係買唔落手,太貴啦!」
筆者:「同意丫,可以等個市靜番少少先買,新特首上場應該會有啲新政策。」
朋友:「仲出招?仲邊有招可以出?」
筆者:「點解咁講呢?」
朋友:「個個代理都話,炒家殺晒,收租佬又殺埋,冇嘢殺啦喎,唔通殺埋用家咩?」
筆者:「咁又唔係咁講,而家二手無晒盤,其實可以針對呢個情況微調一吓...」

代理想你買樓,當然這樣說。
事實上,樓價個個星期創新高,政府不會不出手,問題只是幾時,用甚麼方法,筆者有些建議,大家交流交流。

建議:優化SSD鼓勵業主放盤
政府於2010年底推出SSD,原意是打擊短線炒賣,誰知實行之後令到二手市場的放盤急速減少,市場冷卻一段時間後,樓價反而升得更顛。7年了!特首都換兩個了,稍有智慧的政府官員,都應該知道SSD的缺點。撤招?不可以!又怕給市場錯誤訊息,更怕被政客口誅筆伐,最好方法是優化!

筆者建議…凡買入單位未夠3年的業主,出售手上的住宅物業,若2年內不買入任何住宅物業,可免一半SSD;3年內不買任何住宅物業,可免全數SSD。沒有減辣!「走一轉」的週期仍然是3年以上!過去大半年樓價顛升,去年成功撈底的同學幾乎全部都賺過百萬了,以戰友Olivia去年以270萬買入的上車盤為例,銀行估價已經超過400萬了,如果優化SSD,相信不少業主會將手上的物業沽出獲利,有出、無入,放盤多了,需求不變,樓價自然會調整。

建議:優化第二套房15%印花稅
去年底推出的辣招,原意是打擊投資收租,誰知實行之後出現兩個惡果,一)持有多個物業的業主唔放盤,因為賣咗買唔番。二)買樓收租的投資者減少,租盤減少,令到租金急升,買唔起樓的小市民想搵個地方租住先都唔得,可謂史上最差辣招!

筆者建議…凡出售2個住宅單位,可以換取1個Quota,免15%印花稅買入第二套房。相信會有不少業主換樓,例如賣出2個300萬的細價樓,買入1個600萬以上甚至逾1,000萬的中價樓,因為咁做先至抵!如是者細價樓將會供應大增,自然會調整。

建議:劃一按揭成數重啟換樓鏈
近日沙田區二線屋苑河畔花園又創新高,呎價直逼1.8萬,比港島上車盤的呎價還要貴,點解?因為質素高嗎?因為位置好嗎?大家心裡明白,純粹是政策扭曲,全城狂追細價樓的結果。所謂細價、中價這個標準從何而來?就是政府的所謂收緊按揭政策,400萬以下才有機會可以借9成按揭,600萬以下才可以借8成,所以大家都搶400萬以下的細價樓,搶600萬以下的中價樓,令到買唔起樓的小市民更買唔起樓,想換樓的因為樓價越貴,按揭成數越低,賣咗樓都未必夠首期換樓,何苦呢?

筆者建議…2,000萬以下的物業,劃一最高可以借8成按揭,如果想借9成的話,必需是從未買過住宅物業的市民,類似北京現時推出的認購又認貸。這樣就沒有了所謂400萬、600萬的死線。相信買家亦不會跟現在一樣,盲搶細價樓,上車盤自然要跌。

招數很多,政府主要是阻嚇,筆者建議的是鼓勵。
政府與投資者,沒有必要做到對立、對抗,最重要是想辦法令他們將手上物業放出來,有出無入、多出少入,效果慢慢就會捊現。



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