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【個案拆局】樓市似見頂,股市又爆旺,套樓炒股制唔制得過?

1% Anthony
2017-08-02
如果得一層自住樓,咪賣樓炒股啦!要本錢可以加按,但係如果有幾層樓,真係可以趁高位賣些少...


本文於 2017 年 7 月 29 日刊於經濟一週網站專欄
題目為:
只有一層自住樓-咪學人賣樓炒股
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讀者來信
 
Anthony Sir你好,最近同事都在講股票,好像很有動力,個個都賺到錢。相反樓市似乎頂頂哋,樓價指數冇再大幅上升,新盤銷情又慢咗,連二手市場都開始有減價潮,我早幾年買的單位都升咗好多,係咪應該賣咗佢套現,將資金投放於股票呢?


 
回覆讀者來信
 
如果你只有一層自住樓絕對不可以賣樓買股!
雖然現在樓價很高,可以賣到好價,問題是賣咗層樓你住邊呢?租樓住?然後拿着賣樓的資金去投資股票?係咪賺梗先?股票上落快,風險也較高,可以在很短時間內就輸一、兩成,如果買二、三線股上落就更大,不久前就試過細價股災,有股票一日之內大跌九成,這可是買自住樓的老本!老本都輸埋,點算?咁辛苦先上車,咁就輸咗!又要重新再儲首期?代價太高了吧!
 
筆者建議,如果你對投資股票很有信心,可以到銀行做轉按(或加按),例如你的單位當年以200萬買回來,借了8成按揭,欠銀行160萬,現在物業估值400萬,假設轉按做6成按揭,可以借240萬,未計這幾年供的本金,賬面已經可以套現80萬,若用這筆資金去投資股票,贏了當然開香檳慶祝,輸了也只是每個月供多兩、三千元,只要不構成壓力就可,最重要是自住樓還在!
 
如果你有一層自住樓、一層收租樓要考慮的比較多!
若賣走收租樓,將來想再買返,就要付15%印花稅,你要考慮將來再買的時候是否有首置名額,例如先生有樓,太太未有樓,將來想再買,以太太的名義買就可以了。如果沒有首置名額,就要細心考慮一下,是否做轉按(加按)會更好呢?
 
如果除了自住樓,你還有幾層樓收租賣一些吧!
至於那些該賣,那些不該賣,之前筆者在其他文章都提過,要從兩個不同層面考慮物業、自身,物業方面,例如單位是否已經步入老年?是否已經炒過籠?是否質素差旺市先賣到?自身方面,例如是否可以騰出首置名額?是否已升值很多可以套大筆錢?在辣招多多、前景不明,但是賣價又高的時候,不妨學湯博士話齋,逢三退一,將部份質素較差的物業沽出鎖定利潤。
 
如果你對投資股票有信心,可以將小部份資金投放於股票,但作為成熟投資者,你懂的,應該平衡風險,大部份資金應該放在較穩陣的投資工具,除了藍籌股,還可以考慮Reits、保本基金等。
 
很多人會問唔怕賣咗買唔返咩?買多層樓收租要俾15%稅喎!
對於持有幾個物業的投資者來說,應該有能力去開拓視野,嘗試不同的投資工具,以筆者為例,完合唔擔心賣咗買唔返,因為投資物業唔一定要買住宅的,今年賣樓之後,筆者就將資金投放到工廈、大陸樓,回報比此時此刻去高追住宅高很多呢!



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