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300 萬買舊唐樓等收購...值搏嗎?

1% Anthony
2017-08-29
代理說有筍盤帶我去睇,是一個唐樓單位,大約300多呎,價錢約300萬,還說有收購潛力,隨時賺大錢,值得搏嗎?


本文於 18-8-2017 刊於經濟一週及經濟一週網站

讀者來信
 
Anthony Sir你好,最近有代理說有筍盤,帶我去看,原來是一個唐樓單位,大約300多呎,價錢不到300萬,還說有收購潛力,隨時賺大錢,你覺得買唐樓等收購值得搏嗎?
 
回覆讀者來信
 
筆者一直唔多贊成...
第一,係咪真係會收購你個單位?
第二,係咪真係值得買?
第三,係咪真係值得搏?
 
第一,係咪真係會收購你個單位先?
其實香港真係好多舊樓、唐樓,以土瓜灣為例,一望無際!你猜...會收購那一幢?去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中,買唐樓?除非有內幕貼示,否則咁鬼多幢,點買得中?如果買唔中,咪坐晒艇?!
 
就算真係俾你買中,要等幾耐?
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance,親眼目睹觀塘的收購,由構思到收購完成,足足搞咗廿幾年!就算真係買中,到賠晒錢的時候都已經退休,有錢都冇命享囉!
 
第二,係咪真係值得買?
一般唐樓單位放售,都會標榜自己有收購概念,然後賣個個好價,原本只值200萬,假設如果將來收購可以收到400萬,隨時以250萬、300萬賣給你。別忘記,有機會收購的唐樓,絕大部份樓齡都非常舊,很多甚至超過50年,萬一收購不成,再坐幾年,咪成60年樓?點賣出去呢?現在政策向首置傾斜,首置客會買嗎?投資客礙於15%辣稅,買貨已沒有以往那麼爽手,誰會買呢?租金回報確實係比一般物業高些少,唔劏45,劏就78厘,若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價,一壓幾十萬,得不償失。



第三,係咪真係值得搏先?回報有幾高先?
一般市況下,唐樓的按揭成數會比較低,預五成會比較穩陣,就算借,按揭年期都會比較短,隨時只批十年、十五年,供款多。如果樓齡太高,或者結構有危險,甚至有機會唔借,假設做五成...
 
計計數先...先講搏收購,假設單位300呎:
估價每呎7,000元,共210萬;賣價每呎9,000元,即270萬,若收購預期每呎12,000元,共360...
按揭只能做105萬,換句話說,即165萬首期!
假設搏唔中...唔收購,唔使講,坐艇!輸到開巷!
假設搏得中...收購價360萬,賺120萬而已...
165萬首期,搏賺120萬,仲要未必中,中都可能等廿年
 
再計計數...如果用165萬做本錢買二手樓
如果借盡8成按揭,可用100萬買個大約500萬單位,如果區內確實有收購重建,區內其他物業都會水漲高,如果物業升兩成,即是100萬首期搏賺100萬,如果物業升三成,即是100萬首期搏賺150萬,回報更高。還有餘錢65萬,可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住,又或者可以買多層大陸樓!兩層樓點都跑贏啦!筆者不賣歡等運到,喜歡自己增值,掌握自己的命運。

如果同大陸樓
相比,升 50% 真係唔算高...
咁辛苦買層舊唐樓,又要等收購唔知等到幾時,仲話要劏幾間房,又要保養維修,不如平平哋買層大陸樓,如果識得揀,擺响度乜都唔使做,過幾年已經升到一倍啦!



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