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有樓唔好賣?…該賣不賣,代價更大!

1% Anthony
2017-09-07
樓市高位爭持,二手冰封,好多人話,有樓唔好賣。筆者覺得要睇情況,而家樓價咁高,容易賣個好價錢。相反如果該賣的樓不賣,代價更大!表面賺咗,其實蝕咗!就好似兩年前…


本文於 2017 年 8 月 19 日刊於經濟一週網站

朋友: 「好煩呀,剛剛有代理話有客出票,唔知賣唔賣好。」
筆者: 「價錢靚唔靚?」
朋友: 「都幾靚架!」
筆者: 「咁點解唔賣呢?」
朋友: 「老婆話驚遲啲仲貴,驚賣咗買唔番。」
筆者: 「咁你覺得呢?」
朋友: 「好多專家都話,有樓唔好賣!搞到我十五十六。」
筆者: 「有冇得加按呀?」
朋友: 「借爆晒啦!」
筆者: 「唔賣冇得轉喎,楂住呢幾層樓仔收租過世咩?」
朋友: 「咁又係
筆者: 「暑假旺季就過啦,個價咁靚唔賣,唔好後悔喎。」
朋友: 「咁有信心?」
筆者: 「睇部署啫我今年賣咗幾間,換晒貨,你自己諗啦!」
 
樓市跌的時候,個個都唔敢買。
樓市升的時候,個個都唔敢賣。
奇怪!唔係應該跌時平買,升時貴賣咩?

 
該賣不賣,亦有代價!
分享一次深刻經歷…2015年中,樓市同樣熾熱,同樣創新高。
筆者原本打算將其中兩個單位放售套現,同時釋放部份借貸額,如同往年的策略,在暑假旺季期間開出高價,其中一個開價480萬,目標價460萬,底價450萬。呎價1.45萬,當時樓下分層同樣大細的單位,成交價約1.1萬,由於是連天台特色戶,即使開價偏高,仍有不少買家睇樓還價,最高還到438萬,距離心目中底價有12萬,看見樓市仍然火熱,心想遲啲賣價錢仲靚,於是就好有型咁拒絕收票!另一個單位劇情亦差不多


 
後來樓市逆轉,想賣已經賣唔到!
2015年第四季,氣氛急轉彎,全城唱淡,甚麼剛性需求、供不應求霎時之間全部唔見晒!莫講話賣,直頭搵個人睇都難,即使有人還價都還得好唔俾面,428萬、400萬、388我不如繼續收租啦!於是唯有將單位再放多一個租約,等待下次機會。2016年第二季,樓市反彈,到了年底,已差不多完全收復失地,筆者終於以兩年前的底價約450萬沽出單位,呎價、總價至今仍然是該樓盤最高。
 
看似賣多10多萬,其實損失了機會!
有睇筆者專欄,或者有睇TVB「有樓萬事足」的朋友都知道,2016年初全城唱淡的時候,筆者高呼樓價見底,今年唔買勢必後悔!身邊唔少專家、朋友當我顛咗,筆者唔理得咁多,叫身邊的同學、朋友出去撈底,其中有幾個個案,分別在電視、新書分享過,不贅。當時筆者因為未賣樓,冇資金,冇貸款額,有得睇,冇得食!如果賣出這兩個單位,可以套現700萬,以當時的形勢,可以低價買返兩、三個更當炒的單位收租,當時叫同學買的幾個屋苑,個個單位都升百幾萬,計一計數,隨時賺少4500萬!


 
賬面上,冇輸到!持貨多年半,收多年半租,賣貴10多萬。
實際上,蝕機會!賺少4500萬!新辣招下想買都冇得買。
以往政策沒那麼緊,即使賣不出,亦可以用加按、再買、收租、再加按、再買、再收租的模式不斷累積資產,但政府不斷加辣、收緊按揭,還出了一招第二套房15%印花稅,以往這招不靈了!今時今日,要在房地產市場賺錢,一定要勤力啲,走多幾轉。
 
當然亦有朋友很擔心,如果睇錯市,賣咗買唔返點算。
第一,這多少要講眼光,確實有機會賣出單位之後樓價再升,所以自住樓就唔好搏啦。第二,即使你有幾層樓,賣出之後受制於第二套房15%印花稅,亦未必買得番,要考慮清楚,之前有篇專欄分享過,有幾種樓該賣,自己衡量吓啦。第三,最重要!考慮自己有沒有其他投資門路,對沖沽出物業的風險,如果沒有就要慎重考慮,筆者唔怕賣咗買唔番,最主要因為有工廈、大陸樓等,作為後盾,讓資金不斷流轉,比住宅賺得更多,不怕!你呢?



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。樓價指數高位爭持,轉勢?再升?
。如果你有樓在手...甚麼樓該賣?如何賣好價?
 甚麼樓該持有?如何突破人名限制,再買樓?
。如果你仲未買樓...如何捕捉轉勢?如何殺價?
 同學經常買到平 50 萬、100 萬筍盤,邊度有?
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今個星期由竹筆者主講,多謝支持!

講者:1% Anthony Sir《TVB.有樓萬事足》顧問

經濟一週專欄作者、暢銷房產投資書《買樓上車防中伏》、《買樓財富十級跳》等作者。十年前負債累累的窮忙族,變出雙位數的住宅單位。團隊為活躍工廈投資者,現持有逾 300 伙可發售單位,穩贏增值技巧,講座分享,不容錯過!

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